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不動産査定に於ける様々な比較について

不動産査定に於ける様々な比較について

不動産を売却する前段階として、不動産を査定してくれる業者を決め、正式な査定を依頼することになりますが、その際には幾つかの法律が用いられます。その法律とは、原価法と事例比較法及び収益還元法という法律です。まず原価法ですが、これはわかりやすく言うと、売却の対象となる土地や建物などの不動産を、仮に再度建設造成した場合、幾らになるのかという基準で評価するための法律です。この法律により弾き出される原価を再調達原価と言います。建築後の経過年数による価値の低下を割り引いた上で(減価修正)、現在の価値を推定するという、少々混み入った原理に基づいて算出されるのが、再調達減価なのです。

 

但し、この法律はどんな条件の不動産にも同じように適用されるというものではありませんから、注意が必要です。例えば売却対象となる不動産が建物のみ、或いは土地と建物である場合は、再調達原価と減価修正が可能な場合のみ適用され、土地のみである場合は、新しい造成地であるなど再調達原価の推定が可能である場合のみに適用されますので、最低限この法律の概要くらいは覚えておくと良いでしょう。具体的な数字を算出する計算式の1つの例としては、積算価格=総面積×単価÷耐用年数×残存年数(耐用年数−築年数)というものがあります。

 

次に取引事例比較法についてお話します。この法律は対象不動産と条件が近い物件の取引事例を集めて取捨選択し、対象物件事情補正や時点修正を行った上で、地域や個別の要因も含めて比較評価した上で、査定を行うために用いられます。但し、物件の売り急ぎや投機的な売却を希望するケースでの適用は除外されています。特に近隣地域か同一需給圏内地域などにおいて、似た取引が行われている場合に有効と言われており、中古住宅の評価方法としては、一般的に広く用いられています。不動産の売却を希望するのは、圧倒的に一般の住宅の持ち主が多いでしょうから、査定される際には、この法律が1番多く用いられているものと思われます。

 

最後は収益還元法についてです。この法律は賃貸物件やその他の事業に要する不動産物件の売却や査定に有効とされている法律なので、アパートやマンションのオーナーや住人、会社の経営者以外には、あまり馴染みがない法律かもしれません。この法律は、対象不動産の将来生み出しそうな純収益の現在価値の総額を求めるもので、過去の運用履歴と数字の信頼性が前提となっています。そしてこの法律は更に2つの法律に分割されます。1つは直接還元法というもので、これは一定期間(通常はほぼ1年)の純収益を還元利回りの数字で割り、100を掛けると算出されます。不動産を長期保有する場合に適していると言われています。もう1つは特殊なケースにのみ用いられ、ちょっとややこしい計算式によって数字を算出する、ディーシーエフ法と呼ばれる法律です。これは、対象不動産の保有期間に得られる純利益と、期間満了後、売却によって得られそうな価格を現在価格に割り戻して合計することによって算出されます。